商业地产是以包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所等非住宅形态在内的，以最终盈利（主要是租金收入）为目的的长期投资行为。不仅仅是房地产开发、销售的短期行为，更是包括了房地产开发的全过程，包括后续物业的长期经营，是一个长线系统工程。

商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时，这三方面的特性既相互独立，又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性较强。
特点
（1）总价高，利润率高，开发周期和开发风险较高，投资回收期长。
（2）在商业地产运行过程中会涉及到三种权利、四方利益(即商业物业所有权、商业物业经营权、商业物业管理权这三种权力，和开发商、投资商、商业经营者、商业管理者这四方的利益)

1、只租不售：这种模式通常是在商业物业建成以后，即通过物业的初始登记取得《房地产所有权证》，再通过招商或合作以收取承租方或合作方的租金，作为该物业的主要收入来源。这部分的租金在扣除商业物业的运营成本后，用来支付该物业的投资成本、偿还财务费用。

（1）优点
·投资商通过租金收入来支付商业物业的投资成本和偿还财务费用，通过若干年回收全部投资成本后，还完全拥有该物业的产权。
·商业物业在收取租金的同时，通过商业的运营和包装，能进入资本市场进行抵押融资，或将资产打包后计入上市公司的总资产并在股市上进行融资。
（2）缺点
·投资回收期长，对投资商的现金流要求较高。
·一旦招商遇阻，投资商面临的投资风险较大。

2、出售：这种模式是商业地产最原始的模式，通常是商业物业的投资商或开发商在该物业在建时或建成后就在市场上予以出售。商业物业的投资商或开发商是通过出售商业物业的收入来支付投资成本和偿还财务费用，并赚取利润的。

（1）优点：投资商或开发商通过出售商业物业，能较为快速地收回投资成本和偿还财务费用，并赚取利润，减少投资风险。
（2）缺点：投资商或开发商通过出售商业物业，虽然能减少投资风险，但无法赚取该物业未来长期增值带来的收益。

·一旦招商遇阻，投资商面临的投资风险较大。

3、租售结合：这种模式通常是商业物业的投资商或开发商将已建成的商业物业部分出售、部分出租。投资商或开发商通过出售部分商业物业来收回建设成本和偿还财务费用。出租部分持有的商业物业获得的租金，则作为其投资的长期收益。

（1）优点
·能较为快速地收回投资成本和偿还财务费用，降低投资风险。
·在出租持有商业物业获取长期稳定的收益的同时，还能获取商业物业的增值所带来的收益。
·通过持有商业物业在资本市场上的融资来获取开发其他项目的自己，形成投资收益。
（2）缺点：在整个商业物业的招商中难以做到统一。